En septiembre las operaciones con créditos hipotecarios ascendieron a un récord de u$s 482 millones, más del doble que los u$s 209 millones de septiembre del año pasado. En lo que va del año, suman u$s 3408 millones, por lo que de seguir este ritmo este 2025 terminará en alrededor de u$s 5000 millones.
Hay un apuro por cerrar las operaciones por la suba del dólar, porque el crédito lo dan al tipo de cambio oficial, entonces los $ 1350 de hace un mes era algo lógico, que parecía que iba a haber estabilidad cambiaria, se desdibujó con la suba de la divisa ahora.
El día de la escritura, entonces, pasa a ser clave, porque pasa que la cantidad de pesos que entrega el banco no son suficientes, al tomarse el tipo de cambio oficial del Banco Nación del día anterior, entonces deben llamar a cambistas del blue dentro de la sala de las entidades para que vayan a aportar lo que falta.
«Además, bancos importantes en Argentina han subido sus requisitos para otorgar créditos hipotecarios, y ya hay casos de líneas previamente preaprobadas que ahora son rechazadas por no alcanzar el nuevo ‘score’ exigido», revela Nancy Vieitez, la primera mujer en ocupar la presidencia de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Advierte que se endureció el nivel de ingresos formales: los bancos ahora priorizan a quienes tienen trabajo en relación de dependencia o alta formalidad laboral, ya sea sector público o privado, así como antigüedad mínima, como mínimo un año en el trabajo. Esto lo refuerza BBVA en su web, donde exige antigüedad laboral y, para el titular, ingresos de al menos 4 salarios mínimos vitales y móviles.
También se exige mayor solvencia comprobada: por ejemplo, BBVA permite sumar ingresos de dos familiares directos, lo que muestra que buscan respaldo adicional. En resumen: ahora se priorizan ingresos estables, formalidad laboral, antigüedad y respaldo adicional para aprobar el crédito.
Banco Ciudad subió su tasa general al 8,1%, BBVA entre 9,5% con cuenta sueldo y 12,5% sin cuenta sueldo, Credicoop del 5,5% con cuenta sueldo al 7,5%, y del 6,5% al 8,5% sin cuenta sueldo, Hipotecario del 6,9% al 8,9%, ICBC de 5% a 6,9%, y ahora entre 8,9% y 10,5%, Patagonia de 4,9% a 9,5%, mientras Santander primero subió de 5,5% a 7%, y ahora a 9,5%.
Damian Caffarella, Prosecretario de la Cámara Inmobiliaria Argentina, revela que, además, las entidades cambiaron las condiciones y se pusieron más estrictas: de un score crediticio de 610 lo subieron a 910 y, en algunos casos, hasta 990, lo que provoca que quienes antes calificaban ahora ya no lo hacen más.
«Significa que hoy sólo un 15% de la población puede acceder a estos préstamos, ya que no deben tener ningún tipo de deuda, estar en relación de dependencia, con un buen salario y, aunque ponga más sueldos de parentescos, ellos también deben tener todo intachable para poder ser aceptados».
De todos modos, para German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, pese a la suba de tasas, igual van a seguir habiendo tomadores de hipotecarios, porque en muchos casos no lo toman por el total de la vivienda, sino por lo que le falta.
Por ejemplo, tienen u$s 60.000 y les faltan u$s 30.000 para poder adquirir un inmueble de u$s 90.000, entonces la cuota que deben pagar por esos u$s 30.000 restantes es infinitamente más baja que el alquiler que están pagando por su propiedad actual.
